L’investissement immobilier permet aux propriétaires d’un immeuble d’encaisser des revenus complémentaires. Cependant, l’impôt sur le revenu des particuliers est prélevé automatiquement à la source. Ce qui impactera sur les revenus issus de l’investissement immobilier. Il faudrait ainsi choisir le meilleur statut fiscal pour bénéficier des avantages fiscaux.
Le statut fiscal de la location vide
Dans le cas d’une location vide, le propriétaire propose un logement vide à la location dont l’ameublement incombera aux locataires du logement. Le régime fiscal de la location vide propose deux modes de calcul. Le propriétaire peut opter pour le régime micro-foncier ou le régime réel.
Les propriétaires qui touchent moins de 15 000 euros de loyers annuel devront opter pour le régime du micro-foncier. Ainsi, ils pourront bénéficier d’un abattement 30 % sur ses revenus fonciers bruts.
Les propriétaires qui touchent un loyer supérieur à 15 000 euros par an devront opter pour le régime réel. Ainsi, vous pourriez déduire plusieurs éléments dans votre déclaration d’impôt. Concrètement, le propriétaire qui adhère à un régime réel payera tout simplement un montant équivalent à son résultat d’exploitation.
Dans les deux cas, la valeur de l’impôt à s’acquitter auprès du fisc comporte deux éléments. D’une part, un pourcentage correspondant à la tranche marginale d’imposition. Et d’autre part, un taux à hauteur de 17,2 % de contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDG).
Le statut fiscal de la location meublée
Dans le cadre d’une location meublée qui est d’ailleurs très avantageuse par rapport à la location nue. Le particulier est soumis au paiement de la fiscalité LMNP ou loueur en meublé non professionnel. Avant d’investir, vous devriez suivre des formations et les conseils sur le site immobilier-meuble.fr. En tant que particulier, vous pouvez choisir parmi trois modes de calcul pour votre imposition : soit vous optez pour le régime Micro-Bic dont le taux d’abattement varie en fonction de votre type de logement, soit vous choisissez le régime réel.
Le régime micro-BIC présente un mode de calcul simplifié qui permettra de bénéficier d’une déduction de 50 % sur vos revenus locatifs. Cependant, les logements classés en meublé de tourisme peuvent bénéficier d’un abattement de 71 %.
Le régime réel permettra de rabattre toutes les charges relatives dans l’utilisation de votre bien immobilier. Exemple, les intérêts d’emprunt, internet, primes d’assurances, la facture d’électricité… Par ailleurs, vous pouvez prendre en compte les valeurs d’amortissements de votre bien immobilier. Il est également possible de renseigner les dépenses engagées dans les travaux de rénovation ou pour l’acquisition des meubles. L’imposition due est calculée sur le résultat réel de votre activité.
Le régime micro-BIC est tentant puisqu’il permet de diminuer la somme à payer pour l’impôt grâce à l’abattement. Cependant, le régime réel permet d’être exonérer d’impôt sur vos revenus locatifs dans certains cas. Le régime réel est donc le plus avantageux en matière de fiscalité meublée.
La fiscalité de la société civile Immobilière
Un particulier peut disposer d’un autre moyen pour investir dans l’immobilier sans utiliser son propre nom. En fait, il peut investir par le biais d’une SCI ou Société Civile Immobilière. L’imposition dans le cas d’une SCI peut être différente en fonction de votre choix. Vous pouvez choisir la SCI à l’IR qui est le mode par défaut ou demander à recourir à la SCI à l’IS.
Dans le cas d’une SCI à l’IR (impôt sur le revenu), les revenus perçus seront complétés à vos autres gains. Vous serez donc imposé en fonction de votre taux marginal d’imposition. Vous devriez également payer les cotisations CSG-CRDS.
Dans le cas d’une SCI à I’IS (impôt sur les sociétés), les revenus perçus resteront dans la Société Civile Immobilière. Vous bénéficierez d’une exonération d’impôt tant que vos revenus sous forme de dividendes resteront dans la SCI.
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