Pour qu’une entreprise puisse exercer son activité dans un cadre légal, elle doit obligatoirement avoir un statut juridique. Parmi les statuts les plus courants figure la société civile immobilière ou SCI. Il s’agit de l’ensemble des textes qui définissent les règles applicables pour la gestion de patrimoine immobilier dans un but non commercial. Elle est surtout idéale pour faire face à une éventuelle difficulté de transmission des biens. Si vous envisagez de créer une SCI, il est important de connaître son fonctionnement avant de vous lancer dans ce projet. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur une SCI.
Le principe d’une SCI
La société civile immobilière est une personne morale qui a pour but d’acquérir, de gérer et/ou de transmettre un ensemble de biens immobiliers. Ce statut juridique concerne uniquement les projets immobiliers avec des associés comptant de 2 personnes au minimum. Il peut s’agir d’une personne morale ou d’une personne physique. Cette forme juridique est choisie par les membres d’une famille pour l’acquisition ou la gestion de leurs biens, c’est dans ce cas une SCI familiale. Cela n’empêche que ce statut soit utilisé pour des projets immobiliers professionnels. L’acquisition ou la construction d’un bien est alors réalisée avec une SCI d’attribution. Cette forme juridique est également envisageable pour un investissement locatif. Le statut juridique SCI peut donc concerner plusieurs projets, notamment pour acquérir un immeuble, qu’il s’agisse d’un achat classique ou avec les apports en numéraire des associés. L’ensemble des propriétaires créent alors une SCI en affectant les immeubles à titre d’apport en nature au capital social.
Concernant le coût d’une création de SCI, notez qu’il est de 0 € si vous rédigez les documents administratifs et juridiques vous-même. Si vous envisagez de travailler avec une plateforme spécialisée, il faut prévoir environ 200 €. Le coût peut atteindre 1500 €, voire 2500 € pour les services d’un professionnel. L’annonce légale coûte environ 185 € HT, les frais d’immatriculation 66,88 €, et la déclaration des bénéficiaires 21,41 €. C’est aux associés de définir les règles qui régiront la SCI. Cette étape est à réaliser lors de la rédaction des statuts. C’est la phase la plus importante de la constitution de la société, car elle permet d’anticiper tous les évènements juridiques relatifs à l’activité de la SCI. Cela peut être le cas lors d’une cession de parts, de l’augmentation du capital social, ou lors du départ d’un associé. Les statuts doivent déterminer le capital de la société, son siège social, la répartition des parts sociales avec les associés, etc.
L’objet social d’une SCI doit obligatoirement être immobilier, comme son nom l’indique. Le statut doit de ce fait indiquer une opération spécifique, comme l’administration seule ou l’acquisition seule, entre autres. La loi n’exige pas de condition de nationalité pour cette forme juridique. Un mineur peut être associé d’une SCI, vu qu’il ne s’agit pas d’une société à vocation commerciale. La SCI a une durée de vie de 99 ans maximum. La rédaction de ses statuts doit de préférence être faite par un professionnel du droit. Le statut est libre, mais il est tout de même conseillé d’y insérer :
- les règles de majorité des votes,
- l’étendue du mandat du gérant,
- la limite du droit de vote,
- et d’établir une réglementation en cas d’échange ou de vente de parts, etc.
La responsabilité des associés d’une SCI est illimitée et non solidaire, surtout avec les dettes. En cas de défaillance de la société, les créanciers de la SCI peuvent se retourner contre l’ensemble des associés. Ils n’ont pas le pouvoir de se retourner contre un seul associé. En ce qui concerne les bénéfices dégagés par une SCI, ils sont à redistribuer aux associés, mais peuvent également être affectés à la réserve de la structure, pour se constituer des ressources. Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, les bénéfices sont partagés entre les associés. Ils sont obligatoirement à déclarer sur l’IR, même sans distribution. Une SCI peut aussi choisir l’impôt sur les sociétés.
Gérants d’une SCI : quelles missions ?
La gestion d’une SCI doit être faite par un ou plusieurs gérants, qui peuvent faire partie des associés ou non. Le gérant est désigné par vote des associés, soit lors de la rédaction des statuts, soit en assemblée générale. La durée du mandat du gérant doit être déterminée dans les statuts, tout comme son abrogation. Le ou les gérants d’une SCI ont pour mission d’assurer la gestion de la SCI, qui inclue :
- l’encaissement des recettes,
- les déclarations fiscales,
- le paiement des charges,
- la souscription des assurances,
- l’entretien des biens,
- le recrutement du personnel.
La liste n’est pas exhaustive, elle peut s’étendre selon ce qui est prévu dans le statut. Le gérant est en charge de réunir les associés, au moins une fois par an, en assemblée générale. Il doit établir les comptes annuels de la SCI, notamment les documents fiscaux et les documents comptables. Pour ce qui est de la responsabilité, le ou les gérants peuvent être poursuivis en justice, que ce soit par un tiers ou par les associés. Ils peuvent également être poursuivis en cas de faute de gestion pour la responsabilité civile, ou d’escroquerie pour une responsabilité pénale. Les gérants peuvent cesser leur fonction par démission, par expiration de leur mandat, ou par décès. Ces derniers sont chargés de la gestion quotidienne des biens immobiliers. Ils signent les baux, tiennent la comptabilité, réalisent l’ensemble des travaux nécessaires et représentent la société devant les diverses juridictions. Ils ont obligation de rendre des comptes aux associés.
Qui sont les associés membres d’une SCI et quel est leur rôle ?
Les membres qui constituent une SCI sont autrement appelés les associés de la société.
Comment devenir membre d’une SCI ?
Pour être membre, une personne doit effectuer un apport, qui peut être en nature ou en numéraire. Ce sont les apports des associés qui composent le capital social de la société. Son apport permet à un membre de détenir une part sociale dans celle-ci. La proportion de la part dépend de la participation dans le capital. En tant qu’associé de la société, il touche sa part des bénéfices dégagés de la SCI, notamment sur les revenus fonciers venant de la location des biens. Son gain est calculé au prorata, en fonction de son apport. Les modalités de distribution des bénéfices doivent être régies dans les statuts, à définir lors de la rédaction de ces derniers. La répartition des bénéfices doit se faire une seule fois par an.
Les rôles des associés d’une SCI
Les associés tiennent un rôle important dans la SCI. Ils doivent participer à toutes les décisions importantes, spécialement pour la désignation ou révocation du/des gérants, pour une décision excédant le pouvoir de ces derniers. Ils doivent participer à l’approbation des comptes qui se fait lors de l’assemblée générale. Les membres ont le pouvoir de consulter les documents établis ou reçus par la SCI. Ils ont le droit de vote à l’assemblée générale. Les associés sont les seuls à pouvoir procéder à une modification des statuts. Toute clause validée sans la présence des membres est donc considérée comme nulle et non avenue. Ils sont responsables des dettes de la société, à hauteur de leurs parts sociales. Les créanciers ont ainsi la possibilité de se retourner contre les associés pour toutes dettes non honorées.
Quels sont les avantages de créer une SCI ?
La SCI propose de nombreux avantages par rapport à d’autres statuts. La gestion d’une SCI est tout d’abord très souple avec un mode de gestion centralisée, tout comme celle d’une société commerciale. Cela permet de réaliser un gain de temps considérable et d’éviter tout risque de blocage de décision. Avec une SCI, votre patrimoine est alors en sécurité. Elle offre une fiscalité avantageuse, car soumise à l’impôt sur le revenu. Il est à noter qu’avec une SCI, les dividendes sont imposés.
La SCI est aussi très avantageuse au niveau de la transmission du patrimoine immobilier, avec une démarche très facile. Elle est intéressante au niveau du démembrement et de la succession de propriété, qui sont facilités. Elle est également bénéfique quant à la donation de parts. Cela s’explique par la décote des parts de la SCI par rapport à la valeur des biens. La revente des parts sociales d’une SCI est en revanche assez difficile comparée à la vente d’un simple bien immobilier.
Les commentaires sont fermés.