Le prêt relais sec permet à un propriétaire de financer l’achat d’un bien immobilier avant de finaliser la vente de sa propriété actuelle. Se déclinant sous des formes variées, il offre de nombreux avantages malgré ses quelques inconvénients. Pour l’obtenir, vous devez remplir un certain nombre de conditions communes à toutes les banques. Comment détermine-t-on le montant maximal empruntable ? Quels sont les éléments susceptibles d’impacter la somme accordée ? Voici quelques recommandations pour optimiser votre demande de crédit relais sec.
Les facteurs influençant le calcul du montant du prêt relais sec
Pour être éligible à un prêt relais sec, vous devez remplir un certain nombre de conditions :
- les revenus de votre foyer doivent être réguliers (revenus financiers et fonciers, salaires),
- les 3 derniers bilans de votre compte doivent être positifs si vous êtes chef d’entreprise ou indépendant,
- l’un des co-emprunteurs ne doit pas être fiché à la Banque de France,
- le taux d’endettement de votre foyer doit être inférieur ou égal à 35 % après déblocage des fonds,
- l’un des co-emprunteurs doit au moins avoir un contrat de travail pérenne (fonctionnaire, CDI),
- la valeur du nouveau bien doit être cohérente avec celle du logement à revendre,
- les co-emprunteurs doivent avoir des comptes personnels bien tenus,
- le logement à vendre doit être correctement entretenu pour une vente plus facile.
Lorsque vous réunissez tous ces critères, vous avez plus de chance d’obtenir un prêt relais sec. Cependant, le montant qui vous sera accordé par la banque va dépendre de plusieurs facteurs. Généralement, les organismes de crédit prennent en considération les caractéristiques et l’état du bien que vous mettez en vente. Vous obtiendrez donc une somme proportionnelle à la valeur de votre logement actuel.
Néanmoins, le montant d’un prêt relais sec ne représente jamais l’intégralité du prix du bien immobilier en vente. La banque ne vous accordera donc pas un crédit de 250 000 € si votre maison est évaluée à cette somme. Elle prévoit toujours une marge pour des raisons évidentes de sécurité. Il peut en effet arriver que l’appartement soit vendu en dehors du délai imparti ou que la somme payée par l’acheteur soit inférieure au prix initialement fixé.
Le montant du prêt relais sec dépend également de la présence d’un crédit immobilier dont le remboursement est toujours en cours. Supposons que la banque accepte de vous accorder 200 000 € pour financer votre nouvelle acquisition. Toutefois, le capital restant dû de votre crédit à l’habitat est de 30 000 €. Après soustraction, vous ne pourrez recevoir que 170 000 €.
Si vous avez un compromis de vente signé, il vous sera plus facile d’obtenir un montant élevé. Vous montrez ainsi au prêteur que la transaction est imminente et probable. Par contre, si votre maison n’a reçu aucune offre ni visite alors qu’elle est mise en ventre depuis 6 mois, la banque se montrera réticente. Vous obtiendrez donc un faible montant dans le meilleur des cas.Utiliser un simulateur de prêt relais vous permettra de choisir la banque qui offre les meilleures conditions.
Déterminez le montant maximal empruntable avec un prêt relais sec
La détermination du montant d’un prêt sec est soumise à des règles strictes. En général, la somme maximale que vous pouvez obtenir est égale à un ratio compris entre 50 et 80 % de la valeur vénale de votre logement actuel. La plupart des banques appliquent 60 ou 70 %, notamment pour prévenir certains risques liés à la solvabilité de l’emprunteur. De ce fait, même si le prix de vente est finalement plus faible que prévu, vous serez en mesure de rembourser le prêt relais avec les mensualités. La formule adoptée par convention pour déterminer le montant maximal empruntable est la suivante : (valeur vénale du bien x 70 %) – capital restant dû.
Montant maximal empruntable avec un prêt relais sec : cas pratique
Supposons que vous êtes l’heureux propriétaire d’une maison dont la valeur est estimée à 500 000 €. Pour diverses raisons, vous souhaitez déménager pour vous installer dans une propriété plus modeste. Le prix du bien que vous convoitez est évalué à 300 000 €. Sur votre crédit immobilier précédent, vous avez encore 50 000 € à rembourser. Grâce à votre épargne, vous pouvez proposer un apport personnel de 20 000 € dans le cadre de l’achat de votre nouvelle maison. Pour le crédit relais sec, votre banque applique un taux fixe de 70%. Le montant maximal que vous pourrez obtenir serait donc : (500 000 × 70%) – 50 000 = 300 000 €.
Avec votre apport personnel, vous disposez donc au total de 320 000 €. La somme est donc largement suffisante pour financer l’acquisition de votre nouvelle propriété et régler les frais de notaire et autres dépenses associées.
Prêt relais adossé
Après avoir effectué toutes les formalités relatives au prêt relais sec, vous changez finalement d’avis. En réalité, vous avez repéré un meilleur appartement, mieux équipé, avec un emplacement plus convenable. Son prix est estimé à 350 000 €. Le montant que vous aviez réuni ne suffit donc plus à l’achat. Vous devrez alors souscrire un crédit immobilier complémentaire afin d’emprunter environ 50 000 € pour couvrir tous les frais. On parle dans ce cas de prêt relais adossé.
Utilisez des simulateurs en ligne pour estimer votre prêt relais sec
Le prêt relais sec coûte beaucoup plus cher qu’un crédit classique. Les banques appliquent un taux d’intérêt souvent très élevé dans le but de couvrir un certain nombre de risques. En 2023, la moyenne était de 4 %. La méthode de calcul des intérêts durant toute la durée du prêt joue aussi en défaveur de l’emprunteur. En réalité, les mensualités restent fixes jusqu’au remboursement du capital total. Or, dans le cadre d’un crédit classique, les prélèvements mensuels sont dégressifs.
Avant de solliciter un crédit relais sec, utilisez un simulateur. Généralement anonyme, gratuit et rapide, cet outil vous permet d’avoir tous les détails concernant votre plan de financement et votre échéancier. Il faudra simplement renseigner certaines informations :
- montant du bien à acheter,
- type de bien (neuf, ancien),
- valeur du bien à vendre,
- apport personnel,
- capital restant dû,
- taux d’intérêt et durée souhaités.
L’importance de l’évaluation immobilière dans le calcul du prêt relais sec
Le prix de vente de votre maison est l’élément primordial dont dépend le montant de votre prêt relais sec. Plus il est élevé et plus conséquente sera la somme accordée par la banque. Néanmoins, vous n’avez pas la liberté de fixer une valeur excessive dans le seul but de faire grimper le montant du crédit relais sec. Avant d’entamer les démarches auprès de votre banque, vous devez effectuer une évaluation de votre bien immobilier.
Sur la base du nombre de pièces, de l’état de l’immeuble et de la zone géographique, vous devrez fixer une valeur estimative très réaliste. Dans l’idéal, vous devez confier l’opération à une équipe de professionnels. Celle-ci se chargera de prendre en considération tous les éléments nécessaires pour une évaluation qui reflète la valeur réelle de votre bien.
Si la banque a des doutes sur l’estimation, elle n’hésitera pas à rejeter votre dossier. Pour mettre toutes les chances de votre côté, soumettez au moins 2 évaluations immobilières réalisées par des agences différentes.
Une bonne estimation sert en réalité de garantie pour le prêteur. Par exemple, votre maison vaut 400 000 €, mais vous l’évaluez à 500 000 €. Il vous sera par conséquent très difficile de trouver un acheteur dans l’immédiat. Vous prendrez donc plus de temps pour rembourser l’intégralité de votre prêt relais sec, ce qui constitue un risque pour la banque. Une sous-évaluation sera logiquement en votre défaveur. Pour toutes ces raisons, estimez correctement votre bien immobilier avant de solliciter l’octroi d’un crédit relais sec.
Conseils pour optimiser votre demande de prêt relais sec
Avant de vous octroyer le crédit relais sec, la banque va vérifier la dynamique du marché immobilier de votre région. Cela lui permettra de déterminer le temps nécessaire pour vendre votre maison et par ricochet la durée de votre prêt. Pour optimiser vos chances d’avoir des modalités intéressantes, analysez en amont l’état du marché immobilier dans votre zone géographique. Si vous remarquez une baisse des prix, cela signifie que l’offre est supérieure à la demande. Il faudra donc patienter si vous souhaitez vendre votre appartement plus facilement.
Avant même d’entamer la procédure de demande d’un prêt relais sec, sollicitez l’expertise d’une entreprise spécialisée dans l’immobilier. Un courtier vous aidera par exemple à monter un dossier solide, à évaluer efficacement votre bien et à le vendre plus facilement. Dans l’optique d’obtenir un montant plus élevé, vous devez rehausser la valeur de votre bien immobilier. Pour cela, quelques travaux de rénovation peuvent être envisagés.
Les implications fiscales et financières du prêt relais sec sur votre budget
Contrairement aux autres types de crédits, le prêt relais sec n’affecte pas négativement vos finances. Les mensualités sont composées des intérêts et de l’assurance emprunteur. Le montant prélevé par la banque est donc assez faible et votre reste à vivre n’est pas particulièrement impacté.
Aussi, en cas de remboursement anticipé, vous n’êtes soumis à aucune indemnité. Cependant, la durée du prêt relais sec est généralement de 12 mois. À l’issue de cette période, vous devez avoir déjà vendu votre bien immobilier pour rembourser l’intégralité du crédit. Dans le cas contraire, la banque risque de transformer votre prêt relais sec en crédit principal. Les mensualités vont alors augmenter et s’étendre sur une période plus longue. Le prêt relais n’entraine pas de contraintes fiscales particulières.
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